무상거주 증여세 계산, "부모 집에 공짜로 살면 세금 낼까?"

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자녀가 독립하거나 결혼할 때, 비어 있는 집에서 당분간 살게 해 주려는 부모님이 많아요. 집을 넘겨주는 건 아니어도 임대료 없이 사는 이익에 세금이 붙을 수 있어 살기 전에 따져 봐야 합니다. 부모님 집에 공짜로 산다고 모두 세금을 내는 건 아니지만, 자녀만 따로 살면 증여세가 생길 수 있어요.

집을 준 것도 아닌데 왜 증여세가 나올까요?

증여세는 현금이나 집을 받을 때만 내는 세금은 아니에요. 원래 돈을 내고 누려야 할 이익을 공짜로 얻었을 때도 붙을 수 있습니다. 부모님 소유의 집에 보증금과 월세 없이 사는 것도 여기에 해당할 수 있죠. 이를 ‘부동산 무상사용이익’이라고 해요.

그렇다고 주변 아파트 월세를 찾아 그대로 계산하는 건 아니에요. 세법에 맞게 평가한 집값에 연 2%를 곱해 한 해의 이익을 구합니다. 그리고 5년 동안의 이익을 지금 가치로 바꿔 합쳐요. 나중에 누릴 이익은 연 10%씩 할인해서 반영하는 방식입니다.

계산한 5년분 이익이 1억원 미만이면 이 규정에 따른 증여세는 없어요. 다만 1억원 이상이면 이익 전체가 계산 대상이 됩니다. 1억원을 넘는 부분에만 세금이 붙는 것으로 생각하시면 안 돼요.

15억원 집과 20억원 집, 얼마나 다를까요?

국내에 사는 성년 자녀 한 명이 부모님과 따로 살고, 보증금과 월세 없이 집 전체를 사용한다고 해볼게요. 여기서 15억원과 20억원은 매물 광고에 나온 호가나 공시가격을 그대로 넣은 것이 아니라, 세법에 따라 평가한 금액입니다.

15억원 집도 5년분 이익이 이미 1억원을 넘습니다. ‘집을 받는 게 아니라 잠깐 사는 것이니 괜찮겠지’ 하고 넘어가기보다는, 들어가 살기 전에 계산해 보는 편이 좋아요. 집값이나 실제 사용하는 범위가 달라지면 결과도 달라질 수 있습니다.

성년 자녀 공제 5,000만원을 빼면 되나요?

네, 받을 수 있어요. 부모님에게서 증여를 받는 성년 자녀는 10년 동안 합쳐서 5,000만원까지 공제받는데, 무상사용이익도 증여로 보기 때문에 이 공제를 뺄 수 있어요. 다만 이 공제는 10년 동안 합쳐서 적용해요.

앞의 세액은 무상사용이익에 해당하는 금액을 성년 자녀에게 현금으로 증여한 조건으로 계산한 예시예요. 이 경우에는 성년 자녀 공제로 5,000만원을 공제합니다. 앞의 두 사례도 현금 증여액에서 각각 5,000만원을 뺀 뒤 세율을 적용했어요.

같은 집에서 부모님과 함께 살면 달라져요

같은 20억원 집이라도 소유자인 부모님과 자녀가 실제로 함께 거주한다면, 그 주택과 딸린 토지는 무상사용이익 과세 대상에서 빠져요. 앞의 조건에서 동거 여부만 바뀌어도 이 무상거주에 대한 증여세는 0원입니다. 공제를 많이 받아서가 아니라 처음부터 대상에서 제외되는 거예요.

중요한 건 소유자인 부모님과 실제로 함께 사는지예요. 주민등록 주소만 같게 해 놓고 부모님은 다른 곳에 사신다면 같은 결과를 기대하기 어렵습니다. 같은 건물이어도 서로 독립된 다른 호실에 사는 경우라면 동거 주택으로 단정하면 안 되고요.

입주 날짜부터 챙겨 두세요

세금이 생기는 경우에는 공짜로 사용하기 시작한 날을 증여일로 봅니다. 5년이 지나야 신고하는 것이 아니에요. 신고와 납부는 자녀가 해야 하고, 기한은 사용 시작일이 속한 달 말일부터 3개월 안입니다.

무상사용이 5년을 넘으면 5년이 지난 다음 날 새로 사용을 시작한 것으로 보고 다시 계산해요. 처음 계산한 세금으로 끝나지 않을 수 있다는 뜻이에요. 아래 계산기에 내 숫자를 넣어 보세요. 집값과 거주 형태를 먼저 정리해 두면 결과를 이해하기 쉬워요.

자주 묻는 질문