아파트 취득세 계산, 85㎡ 이하와 초과 세금 비교

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분양 아파트를 고르면서 넓은 집과 작은 집 중 어느 쪽이 나을지 고민하신다면, 집값 외에 세금도 비교하고 싶으실 겁니다. 마음에 드는 면적을 골랐을 때 준비할 돈이 얼마나 달라지는지 짚어 보겠습니다.

아파트를 사면 취득세에 지방교육세와 농어촌특별세를 더해 냅니다. 취득세율은 집값과 주택 수, 조정대상지역 여부로 정하고, 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 초과 여부에 따라 붙습니다. 따라서 집값에 취득세율만 곱한 금액보다 세금 합계를 기준으로 자금을 준비해야 합니다.

8억원 아파트는 전용 85㎡ 이하일 때 총 2,050만원, 초과하면 2,210만원입니다. 개인이 비조정지역 아파트를 매매로 사서 이 집을 포함해 1주택이 되는 사례입니다. 감면은 적용하지 않았으며, 아래 비교도 같은 조건입니다.

가을 분양철, 전용면적 85㎡를 기준으로 살펴보세요

이 글에서 세금 차이를 가르는 면적은 전용면적입니다. 분양받을 집을 비교할 때도 면적 표기에서 전용면적을 먼저 찾아, 85㎡ 이하인지 초과인지 나눠 보시면 됩니다. 넓이가 비슷해 보이는 집이라도 이 기준을 넘는지에 따라 함께 내는 세금이 달라집니다.

전용면적이 정확히 85㎡라면 ‘이하’에 해당합니다. 면적을 대략 기억하고 계산하기보다 계약하려는 집의 전용면적 표기를 그대로 확인하는 편이 좋습니다. 집값을 비교할 때부터 이 항목을 함께 적어 두면 세금까지 포함한 자금 계획을 세우기 수월합니다.

취득세에 지방교육세와 농어촌특별세를 더합니다

집을 살 때 한 번 내는 세금은 취득세가 중심이고, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 붙습니다. ‘취득세가 얼마인가’와 ‘집을 살 때 내는 세금이 모두 얼마인가’를 구분해야 실제 준비할 금액을 알 수 있습니다.

1주택 매매의 취득세율은 집값 6억원 이하에서 1%, 6억원 초과부터 9억원 이하까지는 가격에 따라 1%~3%입니다. 9억원을 초과하면 3%를 적용합니다. 앞의 조건에서 면적에 따른 총세금 차이는 농어촌특별세에서 생깁니다.

8억원·10억원 아파트의 면적별 총세금을 비교합니다

두 가격대 모두 전용 85㎡ 초과 아파트의 총세금이 더 큽니다. 아래 금액은 앞의 조건으로 계산한 취득세·지방교육세·농어촌특별세의 합계입니다. 같은 가격 안에서 면적만 바꿔 보면 차이가 어디서 생기는지 분명해집니다.

8억원 사례는 취득세 1,864만원과 지방교육세 186만원이 면적에 관계없이 같습니다. 농어촌특별세가 전용 85㎡ 이하에서는 0원, 초과에서는 160만원이므로 그만큼 준비할 세금이 늘어납니다.

10억원 사례도 같은 방식입니다. 취득세 3,000만원과 지방교육세 300만원은 같고, 농어촌특별세가 0원에서 200만원으로 달라집니다. 면적 선택에 따른 추가 부담은 이 항목을 기준으로 보시면 됩니다.

계약 전에는 주택 수와 지역을 먼저 점검합니다

내 경우에 앞의 금액을 적용하려면 가격과 면적뿐 아니라 취득 후 주택 수와 조정대상지역 여부가 같아야 합니다. 이미 집이 있다면 새 집을 포함한 주택 수부터 정리하세요. 주택 수와 지역이 달라지면 취득세율 자체가 바뀔 수 있습니다.

오피스텔을 갖고 있다면 주택 수에 포함되는지도 살펴야 합니다. 주택으로 재산세가 매겨지는 오피스텔은 주택 수에 들어가며, 시가표준액 1억원 이하 오피스텔은 취득세 계산의 주택 수에서 빠집니다. 보유 목록을 아파트만으로 정리하면 적용 세율을 다르게 판단할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

계약할 집의 조건으로 총세금을 준비하세요

앞의 사례처럼 취득 후 한 채가 되는 개인의 비조정지역 매매라면, 면적에 따른 추가 부담은 농어촌특별세에서 갈립니다. 집값과 함께 세금 합계를 놓고 비교해야 넓은 집을 선택할 때 필요한 자금이 보입니다.

계약 전 분양 자료나 계약서의 가격·전용면적과 보유 주택 목록을 준비해 아래 계산기에 내 숫자를 넣어 보세요. 여러 채를 보유했거나 일시적 2주택에 해당한다면 적용 세율과 기존 집 매도 조건을 세무사와 함께 살펴보시면 됩니다.

마음에 드는 집의 조건을 하나씩 정리해 두면, 계약을 앞두고 준비할 돈도 한결 또렷해집니다.