양도세 중과 계산, 3주택자 차익 3억 일반과세·중과 비교

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집을 여러 채 갖고 있다가 한 채를 정리하려면, 팔고 나서 세금을 얼마나 내야 할지부터 궁금해지죠. 같은 이익이 생겨도 중과 여부에 따라 세금과 공제가 함께 달라져 미리 따져 봐야 해요. 5년 보유한 집에서 차익 3억원이 생긴 이번 예시는 지방소득세까지 합쳐 일반과세 약 8,988만원, 중과 약 2억 60만원으로, 세금 차이가 1억원을 넘어요.

같은 3억원인데 왜 이렇게 달라질까요?

양도소득세는 집을 팔아 남긴 이익에 내는 세금이에요. 중과는 여기에 더 높은 세율을 적용하는 것이고요. 조정대상지역, 즉 주택 거래에 규제가 적용되는 지역의 집을 세법상 3주택 이상인 세대가 팔면 원칙적으로 기본세율에 30%포인트를 더해요. 다만 유예나 제외 조건에 해당하면 계산이 달라져요.

여기서 놓치기 쉬운 부분이 하나 더 있어요. 장기보유특별공제는 집을 오래 가진 만큼 차익에서 일정 금액을 빼 주는 제도인데요. 중과되면 장기보유특별공제도 빠져요. 세율이 높아지는 데다 세금을 매기는 금액까지 커지는 셈이죠.

5억원에 사서 8억원에 팔았다면

단독명의로 5년 이상 6년 미만 보유한 집을 판다고 해 볼게요. 산 값은 5억원, 판 값은 8억원이라 차익은 3억원이에요. 비교를 위해 필요경비는 없고, 같은 해 다른 양도나 감면도 없으며 연간 기본공제 250만원을 아직 쓰지 않았다고 가정했어요.

일반과세부터 볼까요? 차익에서 보유기간 공제 3,000만원과 기본공제 250만원을 빼면 과세표준, 즉 세금을 매기는 기준 금액은 2억 6,750만원이에요. 여기에 38%를 곱하고 누진공제 1,994만원을 빼면 양도세는 8,171만원이에요. 누진공제는 금액이 커질수록 세율이 올라가는 구조 때문에 생기는 차이를 미리 빼 주는 금액이에요.

중과라면 보유기간 공제 없이 기본공제만 빼서 2억 9,750만원에 세금을 매겨요. 여기에 68%를 곱하고 같은 누진공제를 빼면 양도세는 1억 8,236만원이에요. 두 경우 모두 지방소득세를 더한 금액이 표의 합계예요. 68%를 차익 전체에 그대로 곱하는 건 아니에요. 공제와 누진세율을 반영해야 실제 세액이 나와요.

우리 집도 중과인지, 이 순서로 보세요

집이 세 채라는 이유만으로 모두 중과 세금을 내는 건 아니에요. 일정 요건의 상속주택이나 등록임대주택 등은 중과에서 제외될 수 있어요. 다만 상속받았다는 사실이나 임대사업자 등록만으로 결정되지는 않아요. 상속 시점, 등록 시기, 임대기간과 임대료 조건까지 확인해야 해요. 주택 수에서 빼 주는 경우와 그 집을 팔 때 중과를 제외하는 경우도 구분해서 봐야 하고요.

유예는 계약일만 보고 판단하면 안 돼요

양도세 중과 유예가 언제 끝나는지, 연장됐는지는 실제 양도일에 유효한 규정으로 확인해야 해요. 이 글의 비교는 유예 종료를 확정한 안내가 아니라 일반과세와 중과가 각각 적용됐을 때의 계산이에요. 양도일은 보통 잔금청산일이고, 그 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 기준이 될 수 있어요.

계약서와 영수증을 챙겨 두세요

상담할 때는 보유한 집의 주소와 취득일, 매매계약서, 계약금·잔금 입금내역을 준비해 주세요. 상속이나 임대주택 제외를 검토한다면 관련 서류도 필요해요. 취득세와 중개수수료 등 인정되는 경비의 증빙을 챙기면, 경비를 0원으로 둔 이번 예시보다 세금이 줄 수 있어요.

세금은 계산기에 넣는 조건부터 맞아야 해요. 아래 계산기에 내 숫자를 넣어 보세요. 중과 여부가 아직 정해지지 않았다면 두 경우를 비교한 뒤, 계약 전에 적용 조건을 확인해 두시면 좋아요. 신고·납부는 원칙적으로 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 해야 해요.

자주 묻는 질문