일시적 2주택 비과세, 조정지역 집을 처분하기 전 확인할 기한

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조정대상지역에서 집을 새로 사서 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전주택(원래 살던 집)을 팔아야 하는 기한이 3년에서 2년으로 줄었어요. 2026년 10월 1일부터 시행됐다고 보도됐어요. 기한 안에 팔면 1주택 비과세 특례를 받을 수 있지만, 기한을 넘기면 다주택 중과(무거운 세율)가 적용될 수 있어요. 아래에서 차이를 표로 확인해 볼게요.

10월 1일부터 달라진 점

정부가 소득세법 등 4개 세법 시행령 개정안을 확정했다고 해요. 조정대상지역(정부가 부동산 가격 안정을 위해 지정한 지역)에서 집을 새로 사서 일시적으로 두 채를 갖게 된 경우, 양도소득세와 종합부동산세 혜택을 받을 수 있는 기간이 3년에서 2년으로 줄어들어요.

이번 개정에는 다른 내용도 함께 담겼다고 해요.

• 매입임대아파트 양도세 혜택 적용기한 신설
• 상생임대주택(세입자와 임대료를 적게 올리기로 약속한 주택) 혜택 종료
• 비수도권 미분양주택 세제지원 연장

일시적 2주택 비과세, 어떤 경우에 해당하나요

새 집을 산 뒤 정해진 기간 안에 종전주택을 팔고, 종전주택이 비과세 요건(보유·거주)을 채웠다면 비과세를 받을 수 있어요.

• 팔 때 집이 한 채이고 2년 이상 가졌으면 세금이 없어요.
• 조정대상지역에서 산 집은 2년 이상 살아야 해요.
• 판 값이 12억원을 넘으면 넘는 부분만큼만 세금을 내요.
• 분양권·입주권도 주택 수에 들어갈 수 있어 «한 채» 판정이 달라질 수 있어요.

내 집은 언제부터 2년이 적용되나요

시행일은 2026년 10월 1일이에요. 보도에 따르면 종전주택과 새 집이 모두 조정대상지역일 때만 2년이 적용되고, 2026년 8월 3일 이전에 새 집을 샀거나 매매계약을 맺고 계약금을 냈다면 종전대로 3년이 유지돼요. 정확한 기준은 시행령 부칙(적용 시점을 정한 조항)에서 직접 확인하세요.

먼저 새 집의 계약일, 잔금일, 등기일을 정리해 두세요. 종전주택과 새 집이 모두 조정대상지역인지도 함께 확인하셔야 해요.

기한 안에 팔았을 때와 넘겼을 때 양도세 비교

같은 집을 기한 안에 팔았을 때와 넘겼을 때를 비교한 예시예요. 마지막 줄은 거주요건이 부족한 다른 집의 경우예요.

기한을 넘기면 장기보유특별공제를 받지 못하고 세율도 크게 올라가요. 조정대상지역 다주택은 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 붙어요.

기한을 놓치지 않으려면

날짜를 거꾸로 짚어 일정을 짜시는 것이 좋아요.

• 새 집의 취득일(잔금일과 등기일 중 빠른 날)을 먼저 확인해요.
• 그 날부터 종전주택 처분기한을 따져 잔금일을 정해요.
• 취득세는 취득일부터 60일 안에 신고하고 내요.
• 양도세는 판 날(잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고해요. 비과세라도 신고가 필요한 경우가 있어요.

새 집을 사고 기한 안에 종전주택을 팔지 못하면, 취득세도 중과 세율과의 차액을 다시 내야 해요. 일시적 2주택은 취득세에서 1주택 세율을 적용해요.

자주 묻는 질문

일시적 2주택은 날짜 하나로 세금이 크게 달라질 수 있어요. 새 집 계약 전이나 종전주택 매도 전에 세무사와 먼저 확인하세요.