집 여러 채, 어떤 순서로 팔아야 세금이 적을까

집이 두 채 이상이면 «무엇을 먼저 팔고 무엇을 마지막에 남기느냐» 에 따라 양도세가 크게 달라집니다. 같은 집들을 같은 값에 팔아도 순서만 바꿔 수억 원 차이가 나기도 합니다. 순서를 정할 때 보는 것은 다섯 가지입니다.

1. 마지막 한 채는 비과세가 될 수 있습니다

다른 집을 다 팔고 한 채만 남은 상태에서 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 2년 이상 가졌어야 하고, 조정대상지역에서 산 집이면 2년 이상 살았어야 합니다. 판 값이 12억원을 넘으면 넘는 부분만 과세됩니다.

2. 가장 많이 오른 집을 마지막에

먼저 파는 집은 집이 여러 채인 상태라 일반 세율이나 중과(조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p, 장기보유특별공제 없음)가 붙습니다. 그래서 이익이 큰 집일수록 마지막에 비과세·장기보유특별공제(최대 80%)를 받는 편이 유리합니다.

3. 분양권·입주권도 주택 수에 포함됩니다

입주권과 2021년 이후 얻은 분양권은 양도세를 계산할 때 주택 수에 들어갑니다. 아파트 한 채와 입주권을 가지고 있으면 그 아파트를 «마지막 한 채» 로 팔아도 두 채로 보아 비과세가 안 되고 중과가 붙을 수 있습니다.

4. 손해 본 집은 이익 난 집과 같은 해에

같은 해에 판 집끼리는 손해와 이익을 합쳐 세금을 매깁니다(손익 통산). 산 값보다 싸게 팔아 손해가 난 집을 이익이 난 집과 같은 해에 팔면 그 손해만큼 세금이 줄어듭니다. 해를 넘기면 손해는 다음 해로 넘어가지 않습니다.

5. 해를 나눌지, 6월 1일 전에 팔지

• 양도소득 기본공제 250만원은 1년에 한 번이라, 해를 나누면 한 번 더 받습니다. 대신 같은 해에 몰아 팔면 이익이 합쳐져 세율 구간이 올라갈 수 있습니다.
• 보유세는 6월 1일에 가진 집에 1년치가 붙습니다. 정리할 집은 5월 31일까지 잔금을 받으면 그해 보유세를 내지 않습니다.
• 같은 해에 팔더라도 잔금일 순서로 «마지막 양도» 를 정할 수 있어, 비과세 받을 집의 잔금을 가장 늦게 잡으면 됩니다.

내 집들로 비교해 보기

앱에 집을 등록하면 가능한 순서를 모두 계산해 «무엇을 마지막에 남기면 얼마가 줄어드는지» 를 보여 줍니다. 집마다 왜 그 세금이 나왔는지(이익·공제·중과·손익 통산)도 한 줄씩 설명합니다. 실제로 팔기 전에는 계약서·주민등록으로 요건을 확인하고 세무사와 상의하세요.