재개발 대체주택 비과세, 이주 조합원이 확인할 3가지 요건

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재개발로 이주하면서 살 집을 따로 마련하셨다면, 그 집을 언제 팔아야 양도세 혜택을 받을지 고민되실 수 있습니다. 새집 입주 일정까지 맞물려 있어 매도 날짜를 정하기가 조심스러우실 겁니다.

국내에 집 한 채를 가진 세대가 재개발 기간에 살려고 산 대체주택은, 요건을 갖춰 팔면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 취득 시점과 두 집의 거주 기간, 대체주택 처분기한을 함께 봅니다. 특례를 받으면 일반적인 보유·거주기간 제한 대신 대체주택 특례의 요건으로 판단합니다.

이주용 대체주택을 5억원에 사서 8억원에 파는 조합원이라면 특례 적용 여부부터 살펴야 합니다. 아래 비교 사례에서 특례를 적용하지 못할 때 양도세는 지방소득세를 포함해 8,704만원입니다. 새집 완성 전에 팔더라도 이후 입주·거주 요건까지 이어서 갖춰야 합니다.

시작 전｜이주용 집을 팔 때 적용하는 양도세 특례입니다

이 특례는 재개발 기간에 거주하기 위해 마련한 대체주택을 팔 때 적용합니다. 국내에 1주택을 소유한 세대가 그 주택의 재개발로 이주용 집을 취득한 경우가 출발점입니다. 재건축과 소규모재건축사업 등도 규정에 포함됩니다.

일반적인 1세대 1주택 비과세는 2년 이상 보유를 기본으로 하고, 취득 당시 조정대상지역인 주택은 2년 이상 거주도 요구합니다. 대체주택은 아래 특례 요건을 모두 갖추면 이 기간 제한을 받지 않습니다. 다만 매도가액이 12억원을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 집을 살 때 내는 취득세는 별도로 판단합니다.

1단계 취득｜사업시행인가일 이후에 산 집인지 봅니다

취득 시점의 기준은 사업시행인가일입니다. 조합설립인가일과 구분해 대체주택 취득일을 대조해야 합니다. 사업시행인가일 이후에 취득하고 그 집에서 1년 이상 거주하는 것이 첫 번째 요건입니다.

2단계 거주｜대체주택과 새집의 거주는 따로 채웁니다

대체주택에서 산 기간과 재개발로 완성된 새집에서 살 기간은 각각 판단합니다. 이주용 집에서 거주 요건을 채웠더라도 새집으로 이사해 계속 거주하는 요건이 이어집니다.

거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지를 기준으로 계산합니다. 두 집의 전입·전출 날짜를 따로 적어 두면 어느 집의 거주 요건을 채웠는지 구분하기 쉽습니다.

3단계 처분｜새집 완성 전에도 대체주택을 팔 수 있습니다

대체주택은 새집이 완성되기 전에도 팔 수 있습니다. 완성 후에 판다면 완성일부터 처분기한을 계산합니다. 새집 입주 날짜와 대체주택 매도 날짜는 별도로 관리해야 합니다.

일정 변경｜이사 예외와 사후 납부를 구분합니다

세대원 일부가 함께 이사하기 어려운 경우에는 정해진 예외 사유를 봅니다. 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 정해진 부득이한 사유로 일부 세대원이 이사하지 못하는 경우도 규정에 포함됩니다.

세대전원이 국외로 나가는 경우에는 별도 조건이 있습니다. 새집 완성 후 3년 이내에 취학이나 근무상의 형편으로 1년 이상 계속 국외에 거주할 필요가 있어 출국해야 합니다. 출국 후 3년 이내에 그 사유가 해소되고, 입국한 뒤 새집에서 1년 이상 계속 거주해야 합니다.

매도·신고｜특례 미적용 세금과 제출 서류를 준비합니다

특례를 적용하지 못할 때의 세금은 매도가액과 경비 등에 따라 달라집니다. 앞서 본 사례의 세부 전제는 취득가액 5억원, 필요경비 2,000만원, 3년 보유·1년 거주, 매도 당시 2주택입니다. 취득·매도 당시 모두 비조정지역이며, 2026년에 팔고 다주택 중과 유예는 끝난 것으로 가정했습니다.

두 사례의 양도차익은 각각 2억 8,000만원과 4억 8,000만원입니다. 이는 판 값에서 산 값과 경비를 뺀 세전 이익입니다. 장기보유특별공제는 각각 1,680만원과 2,880만원으로 6%를 적용했고, 적용 세율은 각각 38%와 40%입니다.

특례를 받으려면 양도소득세 신고기한 안에 조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서와 관련 서류를 제출합니다. 예정신고 기한은 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다.

• 입주권으로 전환되기 전 주택의 토지·건축물대장 등본
• 주민등록표로 확인할 수 없는 경우 주민등록증 사본
• 그 밖에 정해진 서류

주민등록표 등본과 양도하는 주택의 토지·건축물대장 등본은 관할 세무서가 행정정보 공동이용으로 확인합니다. 주민등록표 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류를 제출합니다.

매도 날짜를 정하기 전에 일정부터 맞춰 보세요

대체주택 비과세는 이주용 집을 샀다는 사실에 더해 취득 시점, 두 집의 거주, 처분기한까지 연결해 판단합니다. 먼저 팔 수 있는 경우에도 새집에서의 생활 계획까지 함께 잡아야 혜택을 이어갈 수 있습니다.

매도 날짜를 정하기 전에 조합에서 사업시행인가일과 새집 완성 일정을 확인해, 대체주택 취득일·전입일과 한 장에 정리해 두세요. 여러 주택이나 상속이 얽혀 있다면 세무사와 적용 요건을 짚고, 아래 계산기에 내 숫자를 넣어 특례 미적용 때의 세금도 살펴보세요.

이주와 입주를 함께 준비하는 때일수록 날짜를 먼저 정리해 두면 매도 계획을 차분하게 세우실 수 있습니다.