부담부증여 세금 계산, "전세보증금도 자녀가 갚아야 할까?"

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전세 놓은 집을 자녀에게 물려주려다 보면, 세입자 보증금은 나중에 누가 돌려줘야 할지 고민되시죠. 이 책임을 누가 지느냐에 따라 증여세뿐 아니라 부모님이 내는 세금도 달라져요. 전세보증금을 빚으로 빼고 증여세를 계산하려면, 자녀가 실제로 반환 책임을 맡아야 합니다.

보증금도 함께 넘긴다는 뜻이에요

부담부증여는 집을 주면서 그 집에 딸린 빚도 함께 넘기는 방식이에요. 전세보증금도 세입자에게 돌려줘야 하는 돈이니 여기에 포함될 수 있어요. 자녀가 집을 받는 날 보증금 전액을 당장 마련해야 한다는 뜻은 아니에요. 임대차가 끝나 반환할 때 자녀가 책임진다는 뜻이죠.

집이 두 채인 부모님이 성년 자녀에게 세금 계산상 평가액 10억원인 집을 주고, 전세보증금 5억원도 넘긴다고 해볼게요. 보증금 인수가 인정되면 자녀가 대가 없이 받은 몫은 5억원으로 계산해요. 반면 부모님은 빚 5억원을 넘긴 부분에 대해 집을 판 것으로 보아 양도소득세를 계산합니다.

증여세는 줄지만, 전체 세금은 따로 계산해야해요

최근 10년 안에 다른 증여가 없고, 성년 자녀 공제 5,000만원만 적용한다고 가정할게요. 혼인·출산 추가 공제는 쓰지 않고, 기한 안에 신고해 세금의 3%를 공제받는 조건이에요.

전체 세금을 금액으로 비교하려면 부모의 취득가액과 경비, 보유·거주기간, 부모와 자녀의 주택 수, 집의 소재지와 면적 등을 먼저 정해야 합니다. 이 조건을 갖춰 양도세와 취득세를 계산한 뒤, 위 증여세에 더하면 각 방식의 총세금을 비교할 수 있습니다.

증여세가 달라지는 이유는 세율을 곱하는 기준 금액인 ‘과세표준’에 있습니다. 이 예시에서는 성년 자녀 공제 5,000만원을 뺀 뒤, 단순증여의 과세표준은 9억 5,000만원, 부담부증여는 4억 5,000만원이 됩니다. 부담부증여는 자녀가 돌려줄 보증금을 빼고 증여세를 계산하는 구조입니다. 이때 넘기는 빚은 부모의 양도세 계산으로 이어집니다.

계약서에 한 줄 쓰는 것으로 충분할까요

부모와 자녀 사이에서는 빚을 넘겼다는 사실을 객관적으로 보여 줘야 해요. 계약서에 보증금 인수라고 써도, 나중에 부모님 돈으로 돌려준다면 설명이 달라질 수 있죠. 계약 내용과 실제 돈의 흐름이 맞아야 합니다.

취득세는 보증금만 빼서 계산하지 않아요

취득세는 집을 받는 자녀가 따로 내는 세금이에요. 빚을 인수한 부분을 돈을 주고 취득한 것으로 인정받는지부터 확인해야 해요. 특히 부모·자녀 간 거래는 증여세에서 채무 공제를 받았다고 취득세에서도 같은 판단이 자동으로 따라오는 것은 아니에요.

유상취득으로 인정되는 부분은 자녀 세대의 주택 수와 지역 등을 살피고, 무상으로 받는 부분은 증여 취득세 기준을 확인해요. 일반 증여 세율은 3.5%지만 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상 주택은 12%가 적용될 수 있어요. 지방교육세와 경우에 따라 농어촌특별세도 붙습니다. 증여계약 전에 취득세까지 확인해 두시는 게 좋아요.

신고 날짜도 부모와 자녀가 함께 챙기세요

집을 얼마로 평가할지, 부모님이 얼마에 샀는지, 자녀가 보증금을 어떻게 반환할지부터 정리해 보세요. 아래 계산기에 내 숫자를 넣어 보세요. 단순증여와 부담부증여를 같은 조건으로 비교하면 우리 가족이 준비할 돈을 가늠하기 쉬워요.

자주 묻는 질문